La surface habitable (Loi Boutin)
Mesurage pour le bail d'habitation : logements concernés, méthode de calcul et recours du locataire
Pourquoi mesurer la surface habitable ?
Depuis la loi Boutin de 2009, la surface habitable doit figurer dans le bail. Elle permet au locataire de comparer les loyers au mètre carré et sert de base au calcul du DPE. Depuis la loi ALUR de 2014, l'obligation s'applique aussi aux meublés loués comme résidence principale.
Surface habitable et Loi Carrez : les différences
Les deux mesures partent de la surface de plancher, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures et parties de moins de 1,80 m de hauteur. La surface habitable exclut en plus :
- les combles non aménagés, caves, sous-sols et garages ;
- les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs ;
- les vérandas et volumes vitrés.
Elles ne sont pas interchangeables : pour vendre un lot de copropriété, un mesurage Loi Carrez sera nécessaire.
Obligations et recours
- Indiquer la surface habitable dans tout bail de résidence principale, vide ou meublé.
- Surface surestimée de plus de 5 % : le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l'écart.
Déroulement de la mission
- Mesure pièce par pièce au télémètre laser.
- Relevé des hauteurs sous plafond et des surfaces exclues.
- Attestation de surface habitable détaillée, envoyée sous 24h.
Validité
Sans limite de durée, tant qu'aucun travaux ne modifie la surface du logement.
Questions fréquentes
La Loi Boutin s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui. Depuis la loi ALUR de 2014, la surface habitable doit figurer dans le bail des locations vides et meublées louées à titre de résidence principale. Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas concernées.
Quelle différence entre surface habitable et surface Carrez ?
La surface habitable exclut, en plus des surfaces exclues par la Loi Carrez, les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés. Elle est donc en général un peu plus petite que la surface Carrez.
Que peut faire le locataire si la surface est surestimée ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. Faute d'accord du bailleur dans les 2 mois, il peut saisir le juge dans les 4 mois suivant sa demande.
Le recours à un diagnostiqueur est-il obligatoire ?
Non, le bailleur peut mesurer lui-même. Mais une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une baisse de loyer : une attestation professionnelle sécurise le bail et évite les litiges.
La surface habitable sert-elle aussi au DPE ?
Oui, le DPE est calculé à partir de la surface habitable. Faire réaliser les deux diagnostics ensemble garantit la cohérence des documents annexés au bail.
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